麗枫400电话 丽枫客服热线

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在成都买个包租的公寓，承诺12年回本的怎么样？

您好。很简单，不要买。

我说几点：1.买房子带固定回报率的大多是骗人的，而且从回报率来说。12年回本，一年回报率8.33。如果真有这么高回报率，开发商为什么要让您来赚这个钱呢？直接找个基金公司或者投资公司合作不就好了。而且如果8.33是真能给到您的回报率，这个还不算上他们成本。您觉得可能吗？

2.买下来他们没几年说运营不下去了，把房还给您。要知道大多数酒店式公寓都是没有什么安保可言的，一层十几二十户都算少的，一层五六十户的都有。您可能用来自住或者出租了，但是邻居买来做什么您就没办法控制了。开公司，开美甲店，做教育培训。总之这种房子在我看来住起来和宿舍楼没什么区别而且管理还都不会好。租金一般也不如住宅。

[灵光一闪]（强烈建议公寓买家必读）！[灵光一闪]

第一、首先这是房地产销售的惯用手段。公寓产品的特质：商业性质，首付高，贷款时间段，没有学位等等。购买公寓的客户，80%以上是用来投资。（一般二万刚需不会买公寓）。包租就是精准匹配客户需求。从出发点来讲是好的。但是，在操作层面存在以下问题：

1.包租合同是和酒店公寓运营公司（下面简称二房东）签的。不适和开发商签。说直白点，销售买完房子跑了，后续事人家不负责任。

2.说说二房东的盈利模式：一般而言，先赚你一笔软装配置费，再给你谈免租期。

3.酒店公寓运营公司注册很简单，民宿刚问还是政策空白期。比正儿八经开酒店容易多了。

4.市面上，酒店运营公司参差不齐。在全国一线，新一线城市，公寓二房东跑路的比比皆是。这次疫情，已经很多二房东暴雷。油漆做酒店公寓的。没有消费客户，还要承担业主租金，物业管理费什么。说跑就跑了。

5.有些公寓同一栋楼里面有好几家二房东。人员进出混乱，复杂。大大降低楼宇品质。而且，在运营过程中，缺乏安全管控，很多黄赌毒这样的有了可乘之机。但是，一旦出问题业主也要承担责任。

第二，如果要买这样的产品，需要具备几个因素

1.选大品牌，有保证。经营酒店业务费品牌有：亚朵（强烈推荐），铂涛旗下酒店（全季，丽枫），维也纳等。做民宿业务的：途家，自如等。

2.如果是非知名品牌，要关注。

所有的包租形式，都是“骗局”，只是这个“骗局”有深有浅，如果这个回报还比较符合市场价值，而且确实能运行起走，那这种所谓的“骗局”只是不容易暴露而已。

为什么说这种包租是骗局，因为谁也没法预定这个房屋未来能租多少钱，现在对你承诺，怎么可能一定实现，如果实现了，它就拿钱来贴补你，承诺的没兑现，自己拿钱来贴，这个就叫骗局；轻度的骗局，基本上能把这个承诺兑付下去，因为市场还没崩塌；重度骗局就像以前摩尔百盛那样，租了很多年还收不到钱，最后还被打一顿；真正市场是稳定的，没有哪个房子需要包租，包租公司存在的作用只是一个管理资产的中间商而已。

如果你说的是商业性质的公寓的话，我不知道你为什么想买公寓。有钱一定要买住宅，不要碰商业！

1、投资角度：大部分地区，租售比都在3%以下，比银行存款利率还低。买房做投资主要是为了赚房价涨幅，那点租金只够补贴月供，根本不足以作为收益。那么房价涨幅来看，同样地段和面积，公寓价格涨幅远低于住宅，同样200万总价，五年过后，住宅可能翻倍到400万，公寓到250万就不错了。

2、为什么公寓涨幅远低于住宅？因为住宅不仅仅可以用来住，还附带了户口、学区、民用水电煤等配套条件，这些条件公寓都没有，只能住，很多还不通煤气，居住成本比住宅更高。公寓就是住宅的打折品，除非是自住、钱少，否则哪怕买远一点的住宅也不要不要买公寓。等到你需要钱的时候，发现公寓卖都卖不出去，房款压在里面贬值，才会认识到，那点租金有多大用？

3、为什么有的公寓打出9年回本的包租模式吸引投资客呢？因为如果不拿这个条件、根本没人考虑公寓。但是，这就是一个你想他利息他赚你本金的游戏，9年？有些中小开发商很可能卖完第二年就找不到人了，或者移交给包租公司，你去跟包租公司折腾吧，租金拖欠、免租、收取各种维护费…而这些，你可能在合同上还找不到违约责任。人家专业玩这个，普通人耗不起的。

现在钱在你手里，你占主动，为了套你钱，对方会变着花的给承诺，但是，不要把主动权交到自己不熟悉的领域去，商办房出过的岔子案例多如牛毛。

踏踏实实选住宅吧。

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